Как работает оценка коммерческой недвижимости
как оценить коммерческую недвижимость правильно, вероятноявляется наиболее важным фактором в определении тоговключать или не включать его в свой инвестиционный портфель . Способность точно оценивать приобретаемую недвижимость и ваши собственные владения - это навык, которым должен обладать каждый серьезный инвестор в коммерческую недвижимость. Вы просто не сможете добиться успеха в этом мире без способности определять рыночную стоимость собственности. Системы Оценки
Независимо от того, являетесь ли вы неопытным новичком или опытным инвестором, у которого за плечами несколько сделок, твердое понимание лучших методов оценки коммерческой недвижимости является важным ингредиентом успеха в мире инвестиций в недвижимость. Я хочу уделить несколько минут тому, чтобы дать вам обзор процесса оценки, а также поделиться некоторыми практическими методами оценки коммерческой недвижимости.
Почему имеет значение оценка коммерческой недвижимости?
Оценка собственности имеет значение по нескольким одинаково важным причинам. Для покупателей точная оценка позволяет им подобрать недвижимость по разумной рыночной стоимости и гарантирует, что они не будут переплачивать за актив. Точно так же продавцы используют оценки для оценки своей собственности на уровне, на котором они могут максимизировать прибыль от продажи, а также гарантировать своевременное перемещение собственности.
Когда речь идет о финансировании, также важна оценка. Кредиторы и банки будут предоставлять ссуды только в том случае, если имущество достаточно ценно, чтобы выступать в качестве залога и может генерировать необходимые доходы для погашения ссуды и предоставления стоимости собственности акционерам.
Теперь существует несколько методов, которые инвесторы , профессионалы в области недвижимости и финансовые специалисты используют для проведения оценки собственности - эти методы часто зависят от ситуации в зависимости от индивидуальных характеристик собственности, таких как тип собственности, местоположение, предполагаемое использование и т. Д.
Условия оценки недвижимости, которые необходимо знать
Ставка капитализации
Ставка капитализации - это чистый годовой доход от сдачи в аренду объекта недвижимости, деленный на его текущую стоимость. Ставки капитализации используются для представления ожидаемой нормы прибыли для данной коммерческой недвижимости.
Стоимость за единицу
Стоимость единицы - это цена объекта, деленная на общее количество сдаваемых внаем единиц.
Обслуживание долга
Обслуживание долга относится к деньгам, потраченным на погашение основной суммы долга и процентов по долгу в течение определенного периода времени, то есть годового, ежемесячного и т. Д.
Валовая потенциальная рента
Это сумма собираемой арендной платы за многоквартирную собственность при условии, что вся арендная плата выплачена полностью и что данная недвижимость находится в максимальной загруженности, и ни одна единица не осталась без сдачи в аренду.
Валовая аренда
Валовая арендная плата - это общая сумма арендной платы, предусмотренная в коммерческой или жилой аренде, разделенная между месяцами, за которые арендатор несет ответственность; валовая арендная плата также может называться эффективной валовой арендной платой .
GRM (Множитель валовой ренты)
Если вы возьмете продажную цену собственности и разделите ее на годовую валовую потенциальную ренту, вы получите множитель брутто ренты. Ставка капитализации похожа на GRM в том смысле, что она кратна прибыли, но заметное различие между ними состоит в том, что максимальная ставка учитывает расходы, а GRM учитывает общий приток рентного дохода.
NOI (Чистая операционная прибыль)
NOI, или чистый операционный доход, эквивалентен доходу от аренды собственности за вычетом любых связанных с владением расходов, таких как техническое обслуживание, персонал и т. Д.
Цена за квадратный фут
Чтобы определить цену за квадратный фут, нужно взять стоимость недвижимости и разделить ее на общую площадь в квадратных футах. Этот термин также в просторечии называется «цена за фунт» здания.
ROI (возврат инвестиций)
ROI или возврат инвестиций - это денежный поток, который остается после обслуживания долга, который затем делится на стоимость рассматриваемых инвестиций.
ТУММИ
Этот термин обозначает расходы, связанные с имуществом. Это расшифровывается как «Налоги, коммунальные услуги, менеджмент, техническое обслуживание и страхование».
Вакансия и потеря коллекции
Когда арендный доход теряется из-за того, что единицы не сдаются внаем, или из-за того, что арендная плата не взимается, это категории вакантных площадей и потерь для сбора.
