Соответствуют ли ваши помещения?
При строительстве здания площади помещений, указанные в каждом договоре аренды, рассчитываются по чертежам архитектора. Зачастую чертежи неточно отражают реальный размер помещения в «построенном» виде. Кроме того, многие помещения время от времени перестраиваются после возведения первоначального здания, что увеличивает вероятность ошибки измерения площади помещения.
Замер зданий и помещений и обмерные работы - Обмеры
Вы точно знаете, что площадь вашего помещения неверна, если последние одна или две цифры - нули. Какова вероятность того, что пространство будет ровно 1100 квадратных футов по сравнению с 1187,5 или другим более точным значением?
Маловероятно, что ваш арендодатель скажет вам, что вы переплачиваете арендную плату!
Наш опыт показывает, что большинство договоров аренды включают «приблизительную» площадь помещения, что очень важно для вас как арендатора, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из количества квадратных футов в помещении. Например, при базовой плюс дополнительной арендной ставке в размере 50 долларов за квадратный фут ошибка в 50 квадратных футов равняется 2500 долларов в год, 25 000 долларов за 10 лет, 75 000 долларов за 30 лет.
Слово предостережения здесь. Важно помнить, что если цифра, указанная в договоре аренды, меньше фактической площади, возможно, вы недоплачиваете арендную плату.
Вот простой пошаговый процесс проверки вашего договора аренды на предмет переплаты по аренде. Если вы увязли в шаге, пожалуйста, позвоните нам для помощи.
Во-первых, соберите все документы об аренде. Эти документы могут включать в себя первоначальный договор аренды, любые документы о продлении или продлении срока действия, а также любые соглашения об отмене или изменении условий аренды.
Во-вторых, посмотрите в своем договоре аренды, чтобы найти:
а.) Площадь помещения. Как правило, это четко указано на первой или второй странице после любого заголовка или оглавления страниц.
б.) Критерий точного измерения площади помещения (BOMA и др.). Это может быть описано в разделе «определенный срок» или в параграфе основной части договора аренды, обычно связанном с оценочной стоимостью самого помещения.
В частности, ищите стандарты «БОМА» или «помещения измеряются от…». Ассоциация владельцев и управляющих зданиями (BOMA) представляет собой стандартный набор критериев измерения. Существуют отдельные критерии для производственных, офисных и торговых помещений, подкатегории внутри каждого типа и разные стандарты во времени (разные годы, в которые стандарты разрабатывались). Вы должны определить, к какому стандарту BOMA относится ваша аренда, и просмотреть этот стандарт измерения, чтобы понять, как должны оцениваться ваши помещения.
Если в договоре аренды указано, что помещение измеряется от одной поверхности до другой, можно перейти непосредственно к этапу измерения.
Вы также хотите определить, является ли площадь ваших помещений «суммированной», что означает, что ваша «полезная» площадь помещений скорректирована в сторону увеличения, чтобы включить пропорциональную долю общих площадей здания («коэффициент суммарной стоимости»).
Просмотрите оставшиеся документы об аренде, чтобы определить, была ли площадь помещения когда-либо сертифицирована или подтверждена каким-либо другим способом. Примечание. Если вы подписали свидетельство об эстоппеле, в котором указан размер площади, вам может быть трудно доказать, что хотя тогда вы соглашались с арендой, теперь вы не согласны с арендой.
В любом случае, теперь у вас есть свои эталоны измерения помещения и пришло время обмерить ваше помещение.
Если у вас есть планы «как построено», будут указаны значения измерений, которые можно скорректировать в соответствии с определенным вами критерием. Если нет, то следует измерить пространство, что можно сделать либо стальной рулеткой, либо лазером, измерив каждую комнату и прибавив комнату плюс замеры толщины стен, чтобы получить длину периметра помещения, а в превратить площадь помещения.
Когда у вас будет эта фактическая площадь, соответствующая критерию измерения, вы можете определить, является ли площадь, указанная в договоре аренды и в дополнительных отчетах об аренде, правильной.
Вычислите разницу. Если есть разница, значительна ли она? Площадь на самом деле больше, чем указано в договоре аренды, или меньше?
Если разница несущественна, то вы заслужили некоторое спокойствие. Десять квадратных футов по цене 50 долларов за квадратный фут — это 500 долларов в год, 5000 долларов за десять лет. Решите, стоит ли за это бороться. Возможно, вы сможете принять это к сведению и скорректировать арендную плату и площадь помещений при следующем продлении. Если разница значительна, вам нужно будет тщательно подумать о том, как действовать дальше. Проконсультируйтесь с экспертом, чтобы определить, как это можно было бы решить в соглашении об изменении аренды.
